ukenru




Реклама

 

 

ПОСЛУГИ ДЛЯ КОМПАНІЙ

 

Статті

ПРАВОВИЙ СТАТУС ЗАБУДОВНИКА ЯК ГОЛОВНОГО СУБ'ЄКТА ПРАВА НА ЗАБУДОВУ: ЙОГО СПІВВІДНОШЕННЯ ІЗ СТАТУСОМ ЗАМОВНИКА БУДІВНИЦТВА


 

"Вісник господарського судочинства"

N 6, від 28 грудня 2010 р.

С. М. Саврук

здобувач Київського національного університету імені Тараса Шевченка

У статті досліджується проблема співвідношення правового статусу таких суб'єктів права на забудову, як забудовник і замовник. Автор встановлює критерії розмежування цих суб'єктів права, визначає їх функції, права та обов'язки у правовідносинах, пов'язаних із здійсненням права на забудову земельних ділянок. Тематика статті є актуальною, оскільки питання розмежування правового статусу забудовника та замовника будівництва залишається одним із найбільш проблемних у теорії цивільного права та правозастосовній практиці.

Ключові слова: правовий статус, право на забудову, забудовник, замовник будівництва.

Протягом останніх кількох років термін "забудовник" усе частіше вживається як у цивільно-правовій науці, так і в юридичній практиці. І якщо для практики вирішальне значення мають критерії надійності особи, яка будує об'єкт нерухомості за кошти інвесторів, та їх належне законодавче закріплення, то з позиції цивільно-правової науки визначальним є правовий статус забудовника як суб'єкта права.

Термін "правовий статус особи" у теорії права означає систему прав, свобод і обов'язків, закріплених у нормах права. Водночас, у кожній галузі права встановлені свої, особливі, властиві лише суб'єктам цієї галузі, права та обов'язки, що формують їх правовий статус. Правовий статус суб'єктів цивільних нрав у цілому та його окремі складові були предметом ґрунтовних досліджень таких вчених, як: С. Братусь, Ю. Толстой, О. Іоффе та ін. Однак правовий статус забудовника як суб'єкта цивільних прав, що набуває земельну ділянку з метою зведення на ній будівель і споруд з подальшим оформленням права власності на такі споруди, на сьогодні залишається недостатньо дослідженим.

За допомогою чіткого визначення поняття "забудовник", змісту правового статусу забудовника можна встановити критерії, які з правової точки зору є необхідними для визнання забудовника надійним і можуть бути закріплені на законодавчому рівні. Саме тому правовий статус суб'єктів, які в розумінні юридичної науки та практики, визначаються як забудовники, є тією ланкою, яка пов'язує основні наукові підходи та практику застосування правових норм у конкретних правовідносинах. З огляду на кількість ненадійних забудовників та ошуканих інвесторів питання статусу забудовника досі є актуальним і потребує детальнішого дослідження.

Враховуючи зазначене метою цієї статті є визначення поняття "забудовник", дослідження правового статус) забудовника як суб'єкта права на забудову та відмежування його від замовника будівництва, що, в свою чергу, дозволить розглядати його як надійного партнера інвесторі у конкретних договірних правовідносинах.

У чинному законодавстві України відсутній єдиний підхід до розуміння поняття "забудовник". Так, згідно із сі. 1 Закону України "Про архітектурну діяльність" забудовник - це особа, яка відповідно до закону отримала право власності або користування земельною ділянкою для містобудівних потреб та виконує передбачені законодавством дії, необхідні для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об'єкта містобудування.

Разом з тим, на рівні підзаконних нормативно-правових актів існує дещо інший підхід до розуміння даного поняття. Зокрема, у спільному наказі Міністерства економіки України, Міністерства фінансів України, Державного комітету у справах містобудування і архітектури України "Про затвердження Положення про фінансування та державне кредитування капітального будівництва, що здійснюється на території України" від 23.09.1996 р. N 127/201/173 забудовником визнається юридична особа, яка освоює капітальні вкладення, виділені на будівництво, та здійснює його підрядним або господарським способом.

Крім того згідно із ст. 19 Закону України "Про планування і забудову територій" режим забудови та іншого використання земель, призначених для містобудівних потреб, встановлюється у генеральних планах населених пунктів або місцевих правилах забудови. З огляду на положення зазначеної статті дотримання місцевих правил забудови є обов'язковим при здійсненні будівництва на території України. Місцеві правила забудови різних населених пунктів застосовують власний підхід до розуміння поняття "забудовник". Наприклад, згідно з Правилами забудови м. Києва, затвердженими рішенням Київської міської ради від 27.01.2005 р. N 11/2587, та Правилами використання та забудови території м. Чернівці, затвердженими рішенням Чернівецької міської ради від 07.07.2005 р. N 763, забудовником є особа, яка отримала право на забудову території, будівництво об'єкта і виконує функції замовника.

Виходячи з положень зазначених нормативно-правових актів можна виділити такі характерні ознаки забудовника:

1) особа, яка отримала право на земельну ділянку для забудови та виконує дії, необхідні для здійснення будівництва;

2) особа, яка освоює та спрямовує на будівництво виділені на нього капіталовкладення;

3) особа, яка виконує функції замовника.

Зрозумілий, на перший погляд, підхід законодавця спричиняє чимало проблем при застосуванні вказаних ознак до конкретних відносин на практиці. Це пов'язано з тим, що такі самі ознаки притаманні і замовнику. Тому однією з найбільш актуальних проблем у цьому контексті на сьогодні є проблема розмежування понять "забудовник" і "замовник".

Слід зазначити, що визначення поняття "замовник" на рівні законів, які регулюють будівельну діяльність, відсутнє. Закон України "Про архітектурну діяльність" визначає перелік суб'єктів архітектурної діяльності, серед яких — замовники (забудовники) проектів та будівництва об'єктів архітектури. Таке формулювання свідчить про можливість тотожного застосування цих понять. Закон України "Про планування і забудову територій" також вживає терміни "забудовник" і "замовник" як тотожні. У Законі України "Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю" ці суб'єкти розмежовані. Зокрема, у ст. 4 цього Закону визначено, що забудовником є особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва. Тобто функції замовника будівництва може виконувати сам замовник або таке право може бути надано забудовнику. На рівні підзаконних нормативно-правових актів термін "замовник" вживався у постанові Кабінету Міністрів України "Про затвердження Методики оцінки вартості майна під час приватизації" від 12.10.2000 р. N 1554, згідно з якою замовником будівництва визнавалася юридична особа, яка видає замовлення на виконання робіт (послуг) на будівництво об'єктів, укладає підрядний договір (контракт), контролює вартість, строки, якість виконаних робіт і здійснює їх оплату.

У разі коли законодавство допускало вживання термінів "забудовник" і "замовник" як тотожних, їх застосування обґрунтовувалося відповідними законами. До випадків, коли терміни "забудовник" і "замовник" розмежовувалися, при трактуванні поняття "замовник" застосовувалися норми підзаконних нормативно-правових актів. Після втрати чинності зазначеною постановою перестало існувати єдине законодавче визначення поняття "замовник", однак проблема співвідношення понять "забудовник" і "замовник" залишилася невирішеною.

Для вирішення цієї проблеми доцільно звернутися до філологічного тлумачення зазначених понять. Великий тлумачний словник сучасної української мови дає визначення поняття "забудовник" той, хто будує що-небудь для себе [1, с 283]. Забудова спорудження будівель на якій-небудь земельній ділянці. Замовник це той, хто замовляє що-небудь. Замовляти означає доручати кому-небудь виготовити, виконати, підготувати що-небудь у певний, наперед визначений, строк. Тобто з філологічної точки зору ці поняття не є тотожними.

Як видно з наведеного вище, категорія "забудовник" визначається через поняття "забудова", а категорія "замовник" через поняття "замовляти". Тому без розкриття суті цих понять буде складно визначити, чи є та чи інша особа забудовником.

У юридичній літературі поняття "забудова" вживається у двох значеннях. По-перше, під забудовою слід розуміти діяльність, результатом якої є зміна існуючого містобудівного стану певної території ("здійснення забудови", "ділянка, надана для забудови", "правила забудови" тощо). По-друге, під забудовою слід розуміти існуючий містобудівний стан певної території ("забудова, що склалася", "житлова забудова", "щільна забудова", "малоповерхова забудова", "історична забудова" тощо). Таким чином, одним і тим самим терміном визначають або діяльність, або результат цієї діяльності [2, с 73]. З огляду на це забудовником може вважатися особа, яка здійснює таку діяльність.

Разом з тим, за Законом України "Про основи містобудування" така діяльність ототожнюється лише з будівництвом. Так, відповідно до його ст. 22 право на забудову (будівництво) полягає у можливості власника, користувача земельної ділянки здійснювати на ній у порядку, встановленому законом, будівництво об'єктів містобудування, перебудову або знесення будинків і споруд.

Однак, як випливає з положень цього та інших законів України, що регулюють будівельну діяльність, забудова як діяльність, результатом якої є створення нового об'єкта нерухомого майна, складається з таких стадій:

придбання земельної ділянки у власність чи користування для забудови;

зміна цільового призначення земельної ділянки у разі необхідності спорудження на ній певного об'єкта нерухомості, під будівництво якого існуюче цільове призначення має бути змінено;

отримання дозвільної документації на будівництво;

власне будівництво;

введення об'єкта будівництва в експлуатацію і державна реєстрація права власності на нього.

Із наведеного вбачається, що "забудова" і "будівництво" не є тотожними поняттями. Будівництво, будучи лише однією із стадій забудови, є видом професійної діяльності, мета якої — зведення об'єкта нерухомості, що відповідає будівельним нормам і правилам та затвердженому проекту будівництва. При цьому, якщо забудовник виконує будівельні роботи підрядним способом, то стосовно підрядників він набуває статусу замовника (тобто наділяється інвестором відповідними повноваженнями щодо реалізації інвестиційного проекту) [3, с 9]. Забудовник може виступати в інвестиційних відносинах як суб'єкт, що реалізує власні повноваження (тобто особа, яка є власником чи користувачем земельної ділянки для забудови і в зв'язку з цим отримує повноваження на створення та набуття у власність новозбудованого об'єкта нерухомості).

Ці положення означають, що функції забудовника і замовника можуть розглядатися як повні аналоги або поділятися за окремими ознаками.

У разі коли забудовник виконує функції замовника згідно з інвестиційним договором, яким передбачено поєднання таких функцій однією особою, то замовником, а отже, і забудовником може вважатися уповноважена на це інвестором фізична або юридична особа, яка здійснює реалізацію інвестиційних проектів [5, с 60].

Крім того забудовник може вступати у правовідносини щодо спорудження об'єкта нерухомості на власній земельній ділянці самостійно, від свого імені, фінансувати цей об'єкт та набувати право власності на нього в установленому порядку. У такому випадку функції забудовника ототожнюються з функціями інвестора в частині фінансування будівництва та функціями замовника — стосовно підрядників, які безпосередньо будують такий об'єкт. За такого підходу забудовник це особа, уповноважена власником земельної ділянки на створення і набуття у власність новоствореної нерухомої речі. Власник земельної ділянки і забудовник можуть збігатися в одній особі.

При цьому, забудовнику як учаснику правовідносин окрім ознак, що випливають з положень законодавства України, додатково притаманні такі основні ознаки.

1. Забудовник, на відміну від будівельника, не є суб'єктом професійної діяльності. Забудовник може виступати стороною договору на розробку архітектурної та проектної документації, а також договору будівельного підряду. Відповідно, у даному випадку забудовник це особа, яка замовляє роботи чи послуги, а не виконує їх за плату.

2. Забудовник є суб'єктом інвестиційної діяльності. Придбання у власність об'єкта нерухомості завжди (навіть тоді, коли нерухомість набувається для задоволення особистих потреб) передбачає отримання економічних вигод, тобто це — капіталовкладення, а саме придбання нерухомості (в тому числі її створення) — інвестування. Оскільки саме забудовник є першочерговим набувачем новоствореної нерухомості та повинен нести затрати на її створення, то з точки зору інвестиційного законодавства він може вважатися інвестором [2, с 76].

3. Статус забудовника як суб'єкта підприємницької діяльності має певні особливості. Зокрема, забудова як така не передбачає отримання прибутку, а має за мету створення і закріплення за забудовником новозбудованої нерухомої речі на праві власності. Прибуток може сформуватися у разі якщо забудовник як володілець майнового права відступить належне йому право третій особі, а також у разі продажу забудовником належної йому новозбудованої нерухомості. Таке отримання прибутку не вважається систематичним. Це пов'язано з тим, що статус юридичної особи як забудовника виникає на період конкретної забудови і припиняється у момент виникнення права власності на об'єкт нерухомості. Тому можливість отримання або неотримання прибутку забудовником виникає одноразово.

4. Систематичне отримання прибутку забудовником можливе, коли воно пов'язано із здійсненням ним підприємницької діяльності у формі операцій на ринку нерухомості.

За ознакою отримання прибутку від здійснення підприємницької діяльності у сфері операцій з нерухомістю та земельними ділянками сьогодні забудовників часто відносять до категорії девелоперів (девелопер — підприємець, який ініціює і забезпечує реалізацію найкращого з можливих варіантів розвитку нерухомості, включаючи організацію фінансування проекту [5, с 10]). Питання застосування вказаної ознаки як характерної для забудовників залишається дискусійним, оскільки сам термін "девелопмент" та ознаки, які його характеризують, не є правовою категорією.

Водночас, важливим елементом правового статусу забудовника, що виражає його суть, є права та обов'язки. Права та обов'язки забудовника (замовника) визначені Законом України "Про архітектурну діяльність". Згідно з цим Законом забудовник (замовник) має такі права:

обирати архітектора розробника проекту або залучати його за результатами архітектурного чи містобудівного конкурсу, обирати підрядника на будівництво або залучати його за результатами будівельного тендера;

затверджувати завдання на проектування, проект, якщо вони не суперечать законодавству, архітектурно-планувальному завданню та технічним умовам інженерного забезпечення об'єкта архітектури;

здійснювати контроль і технічний нагляд за додержанням вимог архітектурно-планувального завдання, завдання на проектування під час проектування об'єкта архітектури, затвердженого проекту під час будівництва;

залучати осіб, які мають кваліфікаційний сертифікат, для здійснення функцій замовника (забудовника) та інжинірингу. Юридичні особи, у штаті яких відсутні архітектори (інженери), що мають кваліфікаційні сертифікати, можуть здійснювати архітектурну діяльність шляхом залучення архітекторів (інженерів), які мають кваліфікаційні сертифікати з відповідних напрямів архітектурної діяльності, на договірних засадах.

Замовники (забудовники) та підрядники під час створення об'єкта архітектури зобов'язані:

доручати виконання окремих видів проектних і будівельних робіт особам, які мають відповідну ліцензію (кваліфікаційний сертифікат);

— обирати виконавців робочої документації для будівництва;

— забезпечувати будівництво об'єктів архітектури згідно з робочою документацією, застосовувати будівельні матеріали, вироби і конструкції, що відповідають державним стандартам, нормам і правилам і такі, що пройшли сертифікацію, якщо вона є обов'язковою;

— не порушувати під час організації та виконання будівельних робіт законні права та інтереси користувачів прилеглих земельних ділянок, власників розташованих на них будинків і споруд, відшкодовувати завдані їм збитки відповідно до закону;

— поінформувати у триденний строк місцеві органи охорони пам'яток історії та культури про нововиявлені під час будівельних робіт об'єкти, що мають антропологічне, археологічне, естетичне, етнографічне, історичне, мистецьке, наукове чи художнє значення;

не включати до завдання на проектування вимог, що суперечать вимогам законодавства України, затвердженій містобудівній документації, державним нормам, стандартам і правилам.

Замовники (забудовники) крім обов'язків, зазначених вище, також зобов'язані:

брати участь разом з підрядниками в організації погодження проектної документації уповноваженими органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування;

затверджувати лише погоджені в установленому порядку проекти;

передавати один комплект проектної документації, за якою збудовано об'єкт архітектури, власникові цього об'єкта для постійного зберігання.

Права та обов'язки забудовника (замовника) можуть бути конкретизовані та доповнені при укладенні ними відповідних договорів. В інвестиційних договорах на спорудження об'єктів комерційної нерухомості, у яких інвесторами виступають крупні інвестиційні компанії, іноді передбачається передача окремих повноважень забудовника (замовника) інвестору на підставі довіреності. Така передача допускається законодавством, хоча визначені зазначеним Законом права і обов'язки є виключними для забудовника.

У цілому, вказані права та обов'язки забудовника (замовника) підтверджують, що основною функцією цього суб'єкта є організація та контроль за процесом будівництва. У Законі України "Про архітектурну діяльність" права та обов'язки визначені з огляду на тотожність понять "забудовник" і "замовник". З юридичної точки зору замовник це особа, яка замовляє виконання певних робіт або надання послуг та здійснює їх оплату. Однак у будівельній сфері виконання функцій замовника, зокрема здійснення ефективного контролю, потребує спеціальних знань і навиків, а іноді — і спеціального дозволу на здійснення даного виду діяльності. Тому такі функції зазвичай виконують спеціальні організації, а замовник та інвестор не збігаються в одній особі [6, с 389 — 390]. Цей незбіг призводить до того, що реальний інвестор, який фінансує та замовляє будівництво об'єкта, не завжди вважається замовником, а забудовник, на якого з юридичної точки зору мають бути покладені функції організації та контролю за будівництвом, може поділяти ці функції із замовником або виконувати їх від імені замовника.

Таким чином, питання співвідношення категорій "замовник" і "забудовник" вирішується по-різному, залежно від характеру договірних відносин, у які вступає цей суб'єкт права, та функцій, які на нього покладені.

Статус замовника і забудовника є неоднаковим у підрядних відносинах, інвестиційних відносинах та відносинах, що виникають з договорів про надання послуг з розробки проектної документації на будівництво. Крім того за своєю суттю поняття "забудовник" і "замовник" є різними. Тому ототожнювати ці поняття для цілей будь-якого законодавчого акта, на нашу думку, недоцільно. Більш правильним є єдине визначення поняття "забудовник" як фізичної або юридичної особи, яка має у власності чи у користуванні земельну ділянку для забудови та отримала в установленому законодавством України порядку необхідну дозвільну документацію на будівництво, реконструкцію чи знесення об'єкта містобудування.

Слід зазначити, що вдосконалення законодавства з цього питання все ще триває. Так, 16.09.2008 р. було прийнято Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву", яким внесено зміни до законів України "Про архітектурну діяльність" та "Про планування і забудову територій". Згідно з цими змінами поняття "забудовник" і "замовник" визначаються через наявність у цих суб'єктів права на земельну ділянку за умови подачі відповідно до законодавства клопотань про забудову такої ділянки. Однак у межах зазначеного Закону поняття "забудовник" і "замовник" вживаються і як тотожні, і як нетотожні, що свідчить про те, що єдиний підхід до розуміння правового статусу цих суб'єктів усе ще відсутній. Суть визначень понять "забудовник" і "замовник", порівняно з тими, що застосовувалися до внесення змін до вказаного законодавства України, не змінилася. Наскільки правильною є позиція законодавця і як вона вплине на практику реалізації права на забудову, можна буде оцінити після формування більш сталої практики застосування цих понять у запропонованому вказаним Законом значенні.

Список використаних джерел

1. Великий тлумачний словник сучасної української мови / уклад, і голов, ред. В. Т. Бусел. — К.; Ірпінь : ВТФ "Перун", 2004. — 1440 с.

2. Ханатаев Г. Правовое положение застройщика / Г. Ханатаев // Хозяйство и право. — 2005 . — N 3. — С. 70—78.

3. Ценина Е. В. Научные доклады "Позиционирование многофункциональных комплексов как элемент маркетинговой стратегии" / Е. В. Ценина. — СПб., 2007. — 22 с.

4. Лисица В. Н. Категория "инвестор" в международном и национальном праве / В. Н. Лисица // Закон. — 2007. — N 2. — С. 53—60.

5. Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости) / С. Н. Максимов. — СПб. : Питер, 2003. — 256 с.

6. Гражданское право : учеб.: в 3 т. — 4-е изд., перераб. и доп. / Е. Ю. Валявина, И. В. Елисеев [и др.]; отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. — М. : ТК "Велби", Изд-во "Проспект", 2004. — Т. 2. — 848 с.

 

База ділянок

ПОСЛУГИ ДЛЯ ГРОМАДЯН

 

Партнери