ukenru





26-27.09.2019р. «ЗЕМЕЛЬНІ ВІДНОСИНИ - 2019! Практика застосування нових правил в питаннях - ОРЕНДИ, СУБоренди землі; - отримання та реєстрації прав на землю; - плати за землю; - операціях з земельними паями. ЗЕМЕЛЬНІ СПОРИ. Ринок землі – які перспективи». Детальніше...


 

Проект Земельної спілки України: "Десять кроків для подолання корупції у земельних відносинах"...

Щодо проекту регуляторного акту про внесення змін до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів


Зважаючи на те, що на офіційному веб-сайті Держгеокадастру 12 травня 2016 року було розміщено проект наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України, Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, Національної академії аграрних наук України «Про внесення змін до наказу Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбуду України, Української академії аграрних наук від 27 січня 2006 року № 18/15/21/11», яким вносяться зміни до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (далі – Порядку), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27 січня 2006 року № 18/15/21/11, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05 квітня 2006 року за № 388/12262, Асоціація «Земельна спілка України» висловлює наступні зауваження та пропозиції до зазначеного проекту регуляторного акту:

1. Розробники пропонують у підпункті 1.6 Порядку встановити правило, згідно якого «нормативна грошова оцінка земельних ділянок під виробничими будівлями і спорудами сільськогосподарських підприємств, що розташовані за межами населених пунктів визначається відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)». Відзначаємо, що вказане положення є відверто шкідливим, оскільки внаслідок такого підходу нормативна грошова оцінка земельних ділянок під виробничими будівлями і спорудами сільськогосподарських підприємств, які оцінюються за аналогією із землями промисловості у відповідності до Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженого наказом Мінагрополітики України від 22.08.2013 № 508 (зареєстрованого Мін'юстом України від 12.09.2013 за № 1573/24105), є відверто завищеною і сягає 800-1200 тис. грн. за гектар, наслідком чого стають масові відмови сільськогосподарських товаровиробників укладати договори оренди земельних ділянок під вказаними об’єктами, адже орендна плата у розмірі 100-120 тис. га за гектар господарських дворів жодним чином не корелює із реальною економічною ефективність використання відповідних ділянок у сільському господарстві (особливо у тваринництві, яке фактично у даний час є збитковим). Таким чином, неадекватний економічним реаліям підхід до визначення оцінки земельних ділянок земельних ділянок під виробничими будівлями і спорудами сільськогосподарських підприємств, на збереженні якого наполягають автори змін до Порядку, матиме лише негативні наслідки у формі масового уникнення агробізнесу в укладанні договорів оренди таких земельних ділянок, відповідне зменшення надходжень до місцевих бюджетів, подальше скорочення поголів’я худоби та кількості робочих місць у сільській місцевості внаслідок явно неадекватних витрат на утримання відповідної господарської інфраструктури.

Більш адекватним та прийнятним слід вважати збереження підходу, викладеного у поточній редакції пункту 1.6 Порядку, згідно якого «нормативна грошова оцінка земельних ділянок під виробничими будівлями і спорудами сільськогосподарських підприємств, що розташовані за межами населених пунктів, визначається на підставі нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів, які до них прилягають», або, для спрощення розрахунків, запровадження підходу, при якому відповідна оцінка прийматиметься на рівні середньої оцінки сільськогосподарських угідь по відповідному адміністративному району (або області).

 

2. Автори проекту наказу пропонують визначити у пункті 1.8 Порядку, що «з метою внесення даних до Державного земельного кадастру про нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів оформлюється електронний документ відповідно до вимог Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051», проте вказане положення не може бути реалізоване на практиці у населених пунктах, оскільки у поточній редакції Вимоги до змісту, структури і технічних характеристик електронного документа, що є додатком 1 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, який є актом вищої юридичної сили, аніж наказ Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбуду України, Української академії аграрних наук від 27 січня 2006 року № 18/15/21/11, дозволяють вносити до електронного документу лише відомості про оцінку окремої земельної ділянки, а не населеного пункту в цілому. Тому виконання пропонованого правила на практиці буде неможливим для розробників технічної документації із оцінки земель населених пунктів.

 

3. Автори пропонують визначити у пункті 3.1 Порядку, що «в основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що виникає залежно від місця розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель». Проте такий підхід прямо суперечить вимогам статті 1 Закону України «Про оцінку земель», згідно якого «нормативна грошова оцінка земельних ділянок – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами». Автори змін до порядку не передбачають внесення змін до нього, які б містили відповідні нормативи і, по суті, пропонують і надалі визначати нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів у спосіб, що не відповідає вимогам діючого законодавства у галузі оцінки земель.

 

4. Автори проекту наказу пропонують у пункті 3.4 Порядку встановити правило, згідно якого «витрати на освоєння та облаштування території (В) уключають відновну вартість як первісну вартість, що змінюється після переоцінки, інженерної підготовки, головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (у тому числі зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту станом на початок року проведення оцінки», а у пункті 3.5 передбачається, що «витрати на освоєння та облаштування території визначаються за кожним конкретним населеним пунктом за даними обліку відповідних балансоутримувачів згідно форм, визначених стандартом технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів», а «індексація витрат на освоєння та облаштування території здійснюється за індексами зміни вартості основних фондів у відповідності до чинного законодавства України». При цьому не взято до уваги, що багатьох випадках балансоутримувачі відповідних об’єктів інфраструктури вже давно не перебувають у державній та комунальній власності, а їх менеджмент найчастіше відмовляє розробникам технічної документації із нормативної грошової оцінки земель у наданні інформації щодо їх вартості, вказуючи, що відповідні відомості належать до комерційної таємниці, при чому діюче законодавство не встановлює обов’язку балансоутримувачів надавати відповідні дані. Таким чином, збереження існуючих підходів до «збирання інформації» щодо витрати на освоєння та облаштування території матиме лише один наслідок – подальше масове маніпулювання розробників технічної документації вказаними показниками, їх визначення на підставі різного роду «довідок», що у довільний спосіб видаються органами місцевого самоврядування, застосування «радянських» Укрупнених показників відновної вартості будівель та споруд тощо. Все це знижуватиме публічну довіру до результатів оцінки та й надалі зберігатиме практику, коли рішення органів місцевого самоврядування про затвердження нормативної оцінки населених пунктів все частіше успішно скасовуються у судах із посиланням на некоректність виконаної оцінки (наприклад, нормативна оцінка м. Одеси).

Законодавство України не встановлює обов’язку «балансоутримувачів» надавати будь-кому інформацію «згідно форм, визначених стандартом технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів». Крім того, проект наказу як нормативно-правовий акт, що підлягає державній реєстрації, не може посилатись як на обов’язкову умову на такий ненормативний документ як «стандарт». Наприклад, стандарт Державного комітету України із земельних ресурсів СОУ ДКЗР 00032632-012:2009 «Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів», на який, очевидно, мають на увазі розробники, є всього лиш «стандартом організації», який формально не є нормативно-правовим актом, а його застосування фактично є добровільною власною справою організації, яка його видала.

Не зовсім зрозуміло, що автори проекту наказу мають на увазі під «індексами зміни вартості основних фондів у відповідності до чинного законодавства України», адже можливість індексації (переоцінки основних засобів у податковому обліку) була передбачена пп. 146.21 Податкового кодексу України у редакції до 01.01.2015 року. У даний час, законодавство України не встановлює жодних правил щодо встановлення «індексів зміни вартості основних фондів».

Таким чином, пропонована редакція пунктів 3.4 та 3.5 Порядку є неприйнятною. Більш коректним можна вважати підхід, при якому розробники запропонували б порядок визначення нормативів капіталізованого рентного доходу за певною уніфікованою формулою, що дозволило б зняти більшість питань щодо достовірності та правильності визначення показників нормативної грошової оцінки населених пунктів піж час її проведення.

 

5. Підхід, згідно якого автори проекту наказу пропонують у пункті 3.8 Порядку «для земель, зайнятих поточним будівництвом та відведених під майбутнє будівництво коефіцієнт функціонального використання із значенням 0,5 застосовується при наявності документів, що надають право на виконання підготовчих або будівельних робіт відповідно до положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Після прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки визначається на підставі Класифікації видів цільового призначення земель (КВЦПЗ)» є відверто сумнівним та надзвичайно корупціогенним. Принциповою умовою забезпечення об’єктивності нормативної оцінки має бути повна незалежність її величини від безпосередньої діяльності власника земельної ділянки або землекористувача. Слід чесно визнати, що існування у посадових осіб Держгеокадастру можливості «зменшувати» значення коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки з, приміром, 2,5 до 0,5, радикально «скорочуючи» земельний податок та орендну плату за землі державної та комунальної власності, можна вважати чи не найбільшим корупційним ризиком під час проведення нормативної грошової оцінки населених пунктів. Фактично, поширена в Україні практика, коли забудовники беруть земельну в оренду лише на час забудови, а потім після продажу приміщень забудовних «зникає», а оренда фактично припиняється, є відверто нездоровою. Запропонований розробниками проекту наказу підхід буде сприяти таким «землекористувачам». Інакше кажучи, чим довше забудовник «тягнутиме» із прийняттям об’єкту в експлуатацію, тим «вигіднішим» буде користування земельною ділянкою. Очевидно, такий підхід не відповідатиме інтересам місцевих громад, проте створюватимуть надзвичайно сприятливий «ґрунт для взаємовигідного співробітництва» забудовників та посадових осіб територіальних органів Держгеокадастру, що надаватимуть витяги із «заниженими» значеннями нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Таким чином, нормативна грошова оцінка земельної ділянки має залежати виключно від її характеристик, що зафіксовані у Державному земельному кадастрі. Будь-які маніпуляції із показниками оцінки на підставі відомостей щодо прийняття об’єктів у експлуатаціє є неприйнятними.

 

6. У пункті 3.15 Порядку розробники пропонують диференціювати середню (базову) вартість одного квадратного метра земель в межах населеного пункту по економіко-планувальних зонах, «на основі містобудівної оцінки території населеного пункту». Проте конкретний математичний апарат такої «оцінки» не наводиться, що фактично може призводити до неоднозначності застосування Порядку. Не зовсім зрозуміло з точки зору практичного застосування, що означають фрази на кшталт «питома вага зональних рентоутворюючих факторів визначається по кожному населеному пункту, виходячи з його особливостей». Яких «особливостей»? Як вони мають впливати на «питому вагу»? Очевидно, розробники щось мали на увазі, проте виклали це відверто незрозумілою для широкого загалу мовою.

 

7. У пункті 3.17 Порядку розробники пропонують «значення коефіцієнту Км3 визначати на основі затвердженої містобудівної та землевпорядної документації в частині, яка характеризує існуючий стан населеного пункту». Незрозуміло для практичного застосування, які саме види містобудівної та землевпорядної документації мають використовуватися, а також які їх складові матимуть обов’язковий характер для відповідних розрахунків.

 

8. Не зовсім зрозуміло, що мали на увазі розробники у фразі «грошова оцінка земель садибної забудови, дачного будівництва (дачних кооперативів) та садівництва (садових товариств) здійснюється відповідно до їх цільового призначення». Очевидно, що, з точки зору здорового глузду, всі без виключення земельні ділянки слід оцінювати відповідно до їх цільового призначення, проте в чому полягає «особливість» оцінки зазначених земель?

 

9. Розробники пропонують визначати локальні коефіцієнти на місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (Км3) не конкретними значеннями, а у певних діапазонах (таблиця 1.8), не пояснюючи, в яких випадках слід застосовувати мінімальні, а в яких максимальні значення цих коефіцієнтів. На практиці це стає причиною виникнення дискреційних (нечітких) повноважень як у розробників документації із землеустрою, так і посадових осіб, що надаватимуть витяги про нормативну грошову оцінку земельних ділянок. Розробникам варто внести у таблицю 1.8 конкретні значення коефіцієнтів Км3, а не діапазони значень.

 

10. Оскільки чинний Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів не деталізує склад технічної документації з нормативної грошової оцінки, на практиці подекуди виникає правова невизначеність щодо складу та змісту відповідної документації, в тому числі на етапах проведення її державної землевпорядної експертизи та затвердження. Зважаючи на це, за аналогією із Порядком нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженим наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 22.08.2013 № 508 (зареєстрований в Міністерстві юстиції України 12 вересня 2013 р. за № 1573/24105), пропонуємо визначити склад документації у обговорюваному проекті наказу. Це дозволить ліквідувати правову невизначеність щодо вказаного питання і мінімізувати корупційні ризики під час розгляду та погодження відповідної технічної документації.

Крім того, доцільно встановити правило, яким створити можливість складати технічну документацію щодо нормативної грошової оцінки окремих земельних ділянок у населених пунктах, що прямо випливає із вимог Закону України «Про оцінку земель», які вказують, що «за результатами… нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація» (стаття 20), «технічна документація з… нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою». Така необхідність обумовлена тим, що із Податкового кодексу України у даний час вилучені положення, які дозволяли визначати ставки земельного податку у населених пунктах, де не проведена нормативна грошова оцінка, проте масовими стають ситуації, коли рішення про затвердження нормативної грошової оцінки населених пунктів скасовуються судами, що призводить до правової невизначеності і неможливості реалізації громадянами та юридичними особами прав на землю у визначений законодавством спосіб у випадках, коли для проведення транзакції із ділянками, укладання договорів оренди тощо існує потреба у наявності відомостей про нормативну грошову оцінку ділянки (наприклад, Одеський апеляційний адміністративний суд залишив в силі постанову Приморського районного суду Одеси від 10 грудня 2014 року, яким були визнані протиправними та скасовані рішення Одеської міської ради «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси» і «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 28.12.2010 №41-VI «Про затвердження технічної документації з нормативної грошову оцінку земель міста Одеси », яке міська рада ухвалила у 2010 та 2011 роках).

Зважаючи на вищевикладене, пропонуємо пункт 7 проекту наказу викласти у наступній редакції:

7) главу 4 викласти в редакції:

«4.1. За результатами проведення нормативної грошової оцінки земель у межах села, селища, міста складається технічна документація про нормативну грошову оцінку земель населеного пункту, що затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

4.2. Технічна документація про нормативну грошову оцінку земель населеного пункту включає:

пояснювальну записку;

завдання на виконання робіт;

рішення про проведення нормативної грошової оцінки земель у межах району;

розрахунок середньої (базової) вартості земель міста;

схему економіко-планувального зонування території та визначення зональних коефіцієнтів;

схему визначення зон прояву локальних факторів та значень локальних коефіцієнтів;

картограму розповсюдження агровиробничих груп ґрунтів.

4.3. Витяги із технічної документації грошової оцінки земель населених пунктів оформлюються згідно Додатку 2..

4.4. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок в межах населених пунктів може визначається за технічною документацією про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою та включає:

пояснювальну записку;

завдання на виконання робіт;

рішення про проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

розрахунок середньої (базової) вартості земель міста;

схему економіко-планувального зонування території та визначення зональних коефіцієнтів;

схему визначення зон прояву локальних факторів та значень локальних коефіцієнтів для земельної ділянки;

картограму розповсюдження агровиробничих груп ґрунтів для земельної ділянки.

4.5. За результатами проведення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (за межами населених пунктів) складається технічна документація про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що затверджується відповідною районною радою.»

 

Зважаючи на вищевикладені зауваження та пропозиції, пропонуємо Міністерству регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, Міністерству аграрної політики та продовольства України, Національній академії аграрних наук разом із Державною службою України з питань геодезії, картографії та кадастру відмовитись від прийняття проекту наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України, Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, Національної академії аграрних наук України «Про внесення змін до наказу Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбуду України, Української академії аграрних наук від 27 січня 2006 року № 18/15/21/11» у запропонованій редакції і здійснити його істотне доопрацювання. Зважаючи на важливість порушених питань, Асоціація «Земельна спілка України» готова надати розробникам всебічну експертно-аналітичну підтримку і допомогу у вказаному питанні, в тому числі делегувати своїх експертів для участі у відповідних робочих групах.

 

Просимо поінформувати Асоціацію «Земельна спілка України» про результати розгляду поданих пропозицій та зауважень.

 

База ділянок

Пошук

ПОСЛУГИ ДЛЯ ГРОМАДЯН

 

ПОСЛУГИ ДЛЯ КОМПАНІЙ