ukenru




18-19.12.2018р. м.Київ, Семінар на тему: "ЗЕМЕЛЬНІ ВІДНОСИНИ. ЗМІНИ з 1 січня 2019. Реєстрація прав на землю, на оренду. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ (оцінка. НОВИЙ порядок). Агрозміни. "Шахматка", лісосмуги, масиви земель - обмін ділянками. Землі колишніх КСП. СПОРИ. Судова практика". Детальніше...


"ЗЕМЛЯ 2019! Зміни з 1 січня 2019! (Суб)Оренда. Договори. Реєстрація. Права. АГРОЗМІНИ. Шахматки. Польові дороги. Земельні масиви. Обмін. Невитребувані паї. Нерозподілені ділянки… Прощавай КСП. Рейдерство. Безпека. Судові новинки! НГО: плата з 20% до 300%!" (семінар 18-19 грудня, Київ)  Детальніше...


Проект Земельної спілки України: "Десять кроків для подолання корупції у земельних відносинах"...

Зауваження асоціації «Земельна спілка України» щодо проекту постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення»


Зважаючи на те, що на офіційному веб-сайті Держгеокадастру 12 травня 2016 року було розміщено проект постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення», Асоціація «Земельна спілка України» висловлює наступні зауваження до зазначеного проекту регуляторного акту:

1. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка земельних ділянок – це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. В той же час, у проекті Методики не наводяться нормативи капіталізованого рентного доходу і, натомість, наводиться безпосередньо «нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення природно-сільськогосподарських районів Автономної Республіки Крим, областей, мм. Києва та Севастополя» (додаток до Методики), 

хоча згідно ст. 3 згаданого Закону України, «об'єктами оцінки земель є: територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон, земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї), у межах території України», тобто авторами Методики некоректно визначено природно-сільськогосподарські райони, фактично, як об’єкти оцінки, оскільки згідно ст. 179 Земельного кодексу України природно-сільськогосподарське районування земель є лише основою для оцінки земель, а не об’єктом оцінки. Таким чином, для приведення проекту Методики у відповідність до вимог Закону України «Про оцінку земель» та Земельного кодексу України доцільно використати для розрахунку показників оцінки саме нормативи капіталізованого рентного доходу у розрізі природно-сільськогосподарських районів, про що слід прямо зазначити у тексті Методики.

2. При здійсненні розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення по Україні, що наведений у супровідних матеріалах, авторами некоректно використано для проведення розрахунку показники бонітування ґрунтів земель сільськогосподарського призначення. По-перше, дані бонітування є порівняльною оцінкою якості ґрунтів, а не рівня рентного доходу, а тому ставити рентний дохід, який одержується на землях сільськогосподарського призначення у пряму залежність від показників бонітування некоректно з теоретичної та помилково з методичної точок зору. По-друге, показники бонітування зберігають порівнянність лише в межах землеоціночних (або, принаймні, природно-сільськогосподарських) районів, в межах яких вони, власне, визначались (див. «Методику бонитировки почв Украины», яка була розглянута і схвалена на засіданні Відділення землеробства Української академії аграрних наук 10.03.1992 року (протокол № 2) та «Методичні рекомендації по проведенню бонітування ґрунтів», які розглянуті і схвалені науково-методичною Радою з питань бонітування ґрунтів України 21.01.1993 року).

Визначати «ціну балу» і на цій основі робити узагальнення щодо показників рентного доходу у розрізі регіонів Україні методично невірно, адже «усереднені» бали бонітету по областям і державі в цілому визначались у 1993 році виключно у довідкових цілях для демонстрації результатів бонітування тогочасному політичному керівництву країни, при чому для визначення середніх показників масово застосовувались різного роду поправочні «екологічні коефіцієнти», що вводились авторами розробки експертним шляхом.

Таким чином, авторам проекту Методики слід чітко усвідомити, що ґрунти із одним і тим же балом бонітету, приміром, у Хмельницькій і Сумській області ніколи не можна розглядати як такі, що мають однакову родючість і, тим більше, приносять однаковий рентний дохід. Показники бонітування зберігають порівнянність лише в межах природно-сільськогосподарського району і обмежену порівнянність в межах територій області, проте використовувати їх як універсальний інструмент для диференціації показників рентного доходу в масштабах держави економічно некоректно.

Головним наслідком використання такого підходу стане перекручене уявлення про реальну цінність сільськогосподарських земель. Зокрема, у регіонах, де фактично одержуваний дохід з одиниці площі від сільськогосподарської діяльності є вищим, можуть, в результаті, бути встановленими нижчі показники оцінки, що матиме вкрай негативний наслідок у вигляді несправедливого та неадекватного оподаткування.

3. Автори проекту Методики довільно і без жодного наукового обґрунтування при здійсненні розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення по Україні маніпулюють економічними показниками та/або використовують відверто застарілі та необ’єктивні економічні показники, які не відповідають реальним умовам та фінансово-економічним показникам ведення агробізнесу в Україні. Наприклад, використана авторами «норма прибутку для відтворення виробництва» у 35% жодним чином не пов’язана із реальною рентабельністю сучасного агробізнесу, яка становила у 2012 році 20,5 %, у 2013 – 11,2 %, а у 2014 році – 25,8 %. Можна припустити, що автори вирішили використати «нормативну рентабельність» у 35 %, що застосовувалась під час останнього (третього) туру економічної оцінки земель колгоспів і радгоспів Української РСР по результатам їх господарювання у 1981-87 рр., який був проведений у 1988 році, але такий підхід із використанням радянського (!!!) нормативного показника 27-річної давності в умовах ринкової економіки та принципово іншої економічної системи є відверто незрозумілим і явно неадекватним.

4. Викликає відвертий подив введення авторам до розрахунку сумарного рентного доходу абсолютного рентного доходу у розмірі 1,6 ц/га. Такий показник дійсно був застосований під час проведення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення за станом на 1 липня 1995 року і його реальний «економічний зміст» полягав у необхідності «приховати» від’ємний рентний дохід, який у окремих випадках міг фіксуватися на землях низької якості. Можливість застосування такого показника у сучасних умовах, зважаючи на його слабку обґрунтованість, викликає цілком справедливі сумніви.

Головним наслідком прийняття та застосування постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення» стане тимчасове зниження надходжень до місцевих бюджетів, пов’язане із зниженням показників оцінки на загальнодержавному рівні без системного вирішення проблеми підвищення їх об’єктивності. Особливе занепокоєння також викликає той факт, що на виконання робіт зі складання технічної документації з нормативної грошової оцінки земель за пропонованою вкрай недосконалою методикою, скоріше за все, будуть витрачені значні суми бюджетних коштів, що в умовах дефіцитності Державного бюджету України можна вважати неприпустимою розкішшю.

Зважаючи на вищевикладені зауваження, недостатню обґрунтованість проекту регуляторного акту, використання розробниками помилкових методичних підходів для визначення оціночних показників, а також застосування некоректних вихідних даних, пропонуємо розробникам відмовитись від прийняття проекту постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення» у запропонованій редакції і здійснити його істотне доопрацювання із урахуванням наявних наукових досліджень. Зважаючи на важливість порушених питань, Асоціація «Земельна спілка України» готова надати розробникам всебічну експертно-аналітичну підтримку і допомогу у вказаному питанні, в тому числі делегувати своїх експертів для участі у відповідних робочих групах.

 

Просимо поінформувати Асоціацію «Земельна спілка України» про результати розгляду поданих пропозицій та зауважень.