ukenru




 

м.Київ. Семінар "Агробізнес майбутнього: Павловнія Клон ін вітро 112® - дерево-нафтова свердловина". Детальніше... 


 

Проект Земельної спілки України: "Десять кроків для подолання корупції у земельних відносинах"...

Андрій Мартин: Рекомендацію щодо зняття мораторію МВФ «підкинули» представники великого агробізнесу


Земля розбрату! Саме так сьогодні в суспільстві формується сприйняття земельної реформи. Замість того,  аби знайти цивілізоване русло для вільного ринку землі, кожен  з  інтересантів справи намагається перетягнути земельну ковдру на себе. Фермери – вперлися рогом і проти вільного продажу, холдинги – теж зацікавлені у збереженні статусу «кво», Мінагрополітики закликає написати всім разом об’єднавчий законопроект. Депутати тягнуть до  Конституційного суду. І весь процес підганяє МВФ, якому дуже кортить побачити формат земельної реформи. Можна чи ні продавати за нинішніх економічних  умов землю  в Україні? Як  це зробити безпечно? Про  це та про багато  іншого AgroPolit.com поговорив в ексклюзивному інтерв’ю з заступником голови ради Асоціації «Земельна спілка України Андрієм Мартином:

Треба чесно  визнати, чому фермери й низка компаній виступають проти зняття мораторію – безальтернативна для селян оренда в умовах мораторію завжди буде на порядок вигідніша бізнесу, аніж витрачання оборотних коштів на придбання землі у власність

AgroPolit.com: Розмови про земельну реформу – це чергова спроба продемонструвати політичну імпотенцію, чи  все ж результат буде?  

Андрій Мартин: Не думаю, що вдасться підняти на політичні прапори  земельну реформу. Це не те, що можна зробити за кілька місяців і переграти сформовані за десятиліття відносини. Запуск ринку сільськогосподарських земель – дуже чутливе питання для українського  агробізнесу, який звик працювати  в умовах дешевого доступу до земельних ресурсів, і треба чесно  визнати, чому фермери й низка компаній виступають проти зняття мораторію – безальтернативна для селян оренда в умовах мораторію завжди буде на порядок вигідніша бізнесу, аніж витрачання оборотних коштів на придбання землі у власність. Агробізнес звик працювати в умовах дешевого доступу до земельних ресурсів. Так, сьогодні операційний прибуток із 1 га у рослинництві для фермерів складає 12–15 тис. грн, затрати на оренду – 800–1200 грн. Власник агробізнесу за доступ до свого найважливішого виробничого ресурсу сплачує, у кращому випадку, 10–15% від усього доходу, який отримує. Це приводить, зокрема, до накопичення надприбутків, а тому ніхто з аграрних підприємців не хоче платити більше.

Найцікавіше, що інтереси самих селян – власників землі – мало кого хвилюють. Якщо ж у селянина буде альтернатива – не лише здавати землю у оренду, а й продати свій наділ будь-кому, тоді «правила гри» у вітчизняному агробізнесі зазнають суттєвих змін – землю доведеться брати в оренду не у бабусі, яка ніколи особливо не вчитувалася у договір оренди, а у нового власника, який придбав ділянку за гроші та, швидше за все, захоче якомога швидше «відбити» свої інвестиції. І доведеться платити реальну вартість землі – диктувати орендну плату буде не орендар, а власник.

 

Поза дією мораторію перебуває приблизно 3-4 млн га… Сьогодні на OLX можна без проблем знайти оголошення про продаж земельних масивів у 60–200 га

Водночас, ринкові земельні відносини на селі вже фактично сформувалися, адже підмораторною є лише частина земель. Насправді кількість обмежених у обігу приватних земель не так уже й важко порахувати – це 27 млн га розпайованих земель. Підмораторними є державні та комунальні землі, хоча роздавати їх, приміром, у порядку безоплатної приватизації ніщо не забороняє. Лише за останні роки Держгеокадастром роздерибанені сотні тисяч гектарів земель і мораторій на них не поширюється – вони одразу потрапляють на ринок. За моїми підрахунками, поза дією мораторію перебуває приблизно 3-4 млн га (як правило, це двогектарні ділянки особистого селянського господарства (ОСГ), під яке часто нарізалися цілі поля). Сьогодні на OLX можна без проблем знайти оголошення про продаж земельних масивів у 60–200 га. І навіть підмораторні землі, через механізм укладання договорів емфітевзису, по  суті є  учасниками ринку, адже безстрокове право користуватися землею – це практично та ж сама власність.

Так що сільськогосподарські землі в Україні успішно продаються і купуються, на них сформовані ринкові ціни, а не помічати цього може лише дурний. Лише нещодавно ми допомагали оформлювати низку угод у Полтавській області – місцевий фермер купував землю за ціною 70–85 тис. грн за гектар і, що цікаво, – ніхто не плакався, сорочок на грудях не рвав, усе відбувалося спокійно і зважено.

На дешевій оренді заробляють  фактично  усі – й холдинги,  і фермери.

 

AgroPolit.com: То фермери не хочуть відкриття ринку землі, щоби банально зекономити?

Андрій Мартин: У руках  фермерів близько 4 млн га землі.  З них  700 тис. га – у постійному користуванні й решта – в оренді. На дешевій оренді заробляють  фактично  усі – й холдинги,  і фермери. Тобто критика будь-яких ініціатив щодо відкриття ринку – це звичайне бажання якомога довше залишати левову частку земельної ренти собі, а не віддавати  власникові земельної ділянки.

AgroPolit.com: То вони хитрюги?

Андрій Мартин: Безперечно. Якщо ви не будите хитрюгою, то вам не досягнути  успіху в бізнесі.

AgroPolit.com: Традиційно у земельному питанні звинувачують МВФ, який тисне на українських політиків, змінюючи дату запуску ринку землі. Яка, на вашу думку, його роль у цьому питанні?

Андрій Мартин: МВФ не є  Бабою  Ягою  у земельному питанні.  Більшість із завдань у Меморандумі придумані тут, у Києві. Є люди, які бігають до представників Фонду і «пояснюють», яких реформ в Україні не вистачає. Наскільки мені відомо, рекомендацію щодо зняття мораторію МВФ «підкинули» представники великого агробізнесу. Хоча я досі не можу зрозуміти – навіщо. У нас, звісно, є лендлорди, які за те, щоб ринок сільськогосподарських земель працював, але для агробізнесу загалом – це суттєві додаткові видатки.

AgroPolit.com: Це Юрій Косюк.

Андрій Мартин: І він теж. Насправді МВФ зробив  гірше, втрутившись  у питання землі. Якби не було Меморандуму, то розробка закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» була б набагато менш заполітизованою. Рекомендацій МВФ наше населення на підсвідомому рівні побоюється, а коли справа доходить до таких чутливих питань, як ринок земель, то у пересічного громадянина думка, як правило, одна – кляті буржуї хочуть скупити усю нашу землю! І хоча в реальності все далеко не так погано, у нас знайдеться безліч політиків, які ці народні фобії із величезним задоволенням поексплуатують.

А взагалі в України величезний досвід роботи з МВФ, і далеко не все, що фонд нам радив, ми виконували. Ну, сварили, звичайно, але, попри це, гроші нашому уряду давати не припиняли. Тому не потрібно сприймати завдання МВФ як щось доконане й остаточне. Усі ці вимоги завжди можуть «уточнюватися».

Згідно зі статистикою, до 10% власників земельних наділів готові відразу після зняття мораторію продати свою ділянку. Тому відсутність права продавати – це своєрідний компроміс для українського бізнесу

AgroPolit.com: У Мінагрополітики кажуть, що прийняття закону «Про обіг земель…» не означатиме автоматично продаж. Хоча раніше МВФ наполягав на тому, що продаж бути  повинен. На ваш погляд, це добре чи погано?

Андрій Мартин: Я не можу назвати це як позитивним, так і негативним явищем. Запуск повноцінного ринку земель, навіть із прив’язкою до якоїсь чергової дати, все одно допоки не має особливих шансів «пройти» через нинішню Верховну Раду. Аграрне лобі вимагатиме, щоб відкриття ринку відбулося на максимально вигідних умовах для орендарів, або не відбулось узагалі. Страшний сон аграрія – це коли селянин не хоче продовжувати договір на оренду, а вимагає, щоб той повністю викупив у нього землю, бо інакше продасть її комусь іншому. Згідно зі статистикою, до 10% власників земельних наділів готові відразу після зняття мораторію продати свою ділянку. Тому відсутність права продавати – це своєрідний компроміс для українського бізнесу. Але тоді це не зовсім ринок.

AgroPolit.com: Чим цей компроміс цікавий для Міністерства аграрної політики та продовольства?

Андрій Мартин: Міністерство хоче запустити в  обіг хоче першими залишки державних земель сільськогосподарського призначення. Про це неодноразово було сказано, але я б із дуже великою обережністю ставився до самої ідеї великого розпродажу державних земель. По-перше, її хочуть продати досить багато – часто фігурує цифра у мільйон гектарів. По-друге, якщо пріоритетом є розвиток дрібних та середніх фермерів, які працюватимуть на власній землі, тоді виходить невеличка неузгодженість – де усі наші дрібні ферми візьмуть стільки грошей, щоб одразу придбати мільйон гектарів? Якщо почнеться продаж державних земель, то навіть агрохолдинги під такі «покупки» змушені будуть залучати зовнішнє фінансування, не кажучи про дрібних фермерів, яким грошей ніхто не дасть.

Якщо ж держава дійсно хоче позбутися неефективних державних підприємств, то краще забрати їхню землю у комунальну власність і розпаювати серед місцевого населення

AgroPolit.com: На продаж хочуть поставити лише невеликі об’єми, на пробу, щоб сформувалася нормальна цінова політика.

Андрій Мартин: Можливо. Але ціна на державну й приватну землю – це, як кажуть в Одесі, «дві великі різниці». За придбання державних земель зазвичай можна претендувати на великий масив, і досить часто колишні дослідні господарства – це найкращі за якістю землі, чого не скажеш про маленькі клаптики приватних земель із середньою площею 4 гектари. На вторинному ринку неможливо швидко скупити багато приватних земельних ділянок і все одно доведеться проводити недешеву консолідацію. Підприємцю набагато вигідніше один раз заплатити реальну ціну за великий земельний наділ і спокійно його обробляти, аніж роками морочитися з дрібними клаптиками. Тому приватна земля апріорі буде коштувати в рази дешевше за державну, яка зібрана у великі наділи. І розказувати селянам, що за продажу державних земель буде зафіксована реальна ціна на землю – це відверто їх обманювати – звичайний власник паю такої ціни ніколи не отримає.

 

AgroPolit.com: У Мінагрополітики кажуть про продаж на першому етапі землі лише фермерам, тому це не ризик. Ви вважаєте, що не варто взагалі продавати державні землі?

Андрій Мартин: Взагалі їх треба продавати, але не зараз – це не зовсім вдалий момент. Коли продається відразу великий масив, дуже важко знайти покупців, котрі будуть готові заплатити за неї справді хорошу ціну. У цьому питанні мені подобається досвід Східної Німеччини. Коли було об’єднання Східної і Західної Німеччини, вони зробили довгострокову програму продажу приватизації сільськогосподарських земель, яка має закінчитися – страшно сказати – аж у 2025 році. Кожного року вони продають невелику частину державної землі для того, щоб її придбали місцеві фермери. У нашому випадку головні зиски від будь-якої масштабної приватизації земель отримують переважно самі «приватизатори». Якщо ж держава дійсно хоче позбутися неефективних державних підприємств, то краще забрати їхню землю у комунальну власність і розпаювати серед місцевого населення. Це, принаймні, буде справедливо щодо людей, які, працюючи у державних сільськогосподарських підприємствах, так і не отримали свій пай, та більш відповідатиме інтересам місцевих жителів.

AgroPolit.com: Чи вірите у створення Державного земельного банку?

Андрій Мартин: У нас уже були такі намагання за часів «злочинної влади», але це нічого не дало. Яка головна функція такої установи? Під дешеві відсотки кредитувати фермерів для того, щоб вони могли придбати землю. Постає питання. Якщо державний банк починає кредитувати нижче ринкових ставок, то за рахунок чого він буде це компенсувати? Одна справа, якщо держава допомагає зробити позику дешевшою, інша – коли вона через свій державний банк щось комусь кредитує. Чиновники, які сидять у земельному банку, розпоряджаються не своїми коштами, а бюджетними. Їх, звісно ж, нікому не шкода. Найкраще, що могла б зробити держава, якщо вона хоче запустити програму дешевого кредитування фермерів під заставу землі, то варто було б зробити подібну програму для усіх комерційних банків. Приватні банки ретельніше порахують усі можливі ризики, кредитора будуть постійно контролювати. А держава лише може створити умови для здешевлення кредитних ставок для певного кола осіб.

AgroPolit.com: В Україні зараз набувають шаленого темпу договори емфітевзису. Середні фермери користуються цим механізмом, укладаючи договори із людьми на 50 років. На ваш погляд, чи має таке явище потенційну загрозу для населення, адже люди необізнані в цьому питанні.  

Андрій Мартин: Нічого не потрібно з цим робити. Якщо масштаби емфітевзису набувають «популярності», це означає, що він затребуваний ринком. А людям потрібно розуміти, що довгострокова оренда від емфітевзису відрізняється тим, що, укладаючи договір емфітевзису, вони одномоментно отримують усю суму коштів за передачу її у користування. А земельною ділянкою буде досить тривалий час користуватися емфітевт, який заплатив власнику за неї непогані гроші. Насправді не буває поганих і хороших варіантів. Кожен використовує те, що підходить. Якщо й власника, і підприємця влаштовує емфітевзис – чому треба їх обмежувати?

Не думаю, що суд поставить крапку у земельному питанні… Це й ультиматум від  частини  великого  агробізнесу…

AgroPolit.com: Як, на вашу думку, розвиватиметься ситуація із земельним питанням, якщо взяти до уваги той факт, що збираються домогтися рішення Конституційного Суду?

Андрій Мартин: Конституційний Суд нічого не вигадує, а лише перевіряє чинні правові норми на відповідність чи невідповідність Конституції України. На думку багатьох юристів, що б не казали політики, чинний мораторій  явно порушує конституційні права громадян України. Основний Закон забороняє звужувати наявні права та свободи громадян.  Конституція була прийнята у 1996 році, а мораторій «запустили» у 2001 році. Автори заборони відверто порушили Конституцію, обмеживши право власників земельних наділів розпоряджатися тим, що по закону належить їм. Але, як мені здається, сенс цього подання – прискорити завершення земельної реформи і «надихнути» народних обранців на більш ефективну роботу над запровадженням законодавства про обіг сільськогосподарських земель. Відверто кажучи, я навіть дивуюся, чому подібне конституційне подання не з’явилося раніше.

Якщо фермери прагнутимуть зберегти мораторій, нехай візьмуть Конституцію й аргументують свою думку, доведуть, що обмежувати громадян у їх правах – це законно і правильно

AgroPolit.com: Ви підтримуєте ініціативу Олексія Мушака?

Андрій Мартин: Так, вважаю, що думка Конституційного Суду буде дуже корисною. Але не думаю, що суд поставить крапку у земельному питанні. Це подання є стимулом для депутатів, щоб вони скоріше ухвалили закон «Про обіг земель сільськогосподарського  призначення». Це й ультиматум від  частини  великого  агробізнесу. Консенсусу серед  великих гравців ринку немає. Слухання у Конституційному Суді – дуже цікаве явище. Будуть засідання, на основі яких прийматиметься рішення. Якщо фермери прагнутимуть зберегти мораторій, нехай візьмуть Конституцію й аргументують свою думку, доведуть, що обмежувати громадян у їх правах – це законно і правильно.

AgroPolit.com: А що буде, якщо парламент розділиться на дві частини і нічого не прийме? Хтось буде виступати за продовження мораторію, а хтось – за скасування. Чи не опиниться країна біля прірви та чи не вийде так, що хтось отримає все, а хтось – нічого?

Андрій Мартин: Ні, країна біля прірви не опиниться. Буде визнано  мораторій незаконним і кожен власник отримає право продати свою землю. У чинному законодавстві є безліч запобіжників від земельного безладу в Україні. Так, закон «Про захист  економічної конкуренції» містить критерії оцінки економічної  оцінки концентрації – якщо одна особа сконцентрувала понад 35% якогось активу на територіально-вираженому ринку, вона вважається порушником законодавства про захист економічної конкуренції. Її або оштрафують, або змусять продати частину земельних активів. Більше того, в АМКУ є інструменти  виявляти  і карати групу пов’язаних осіб.

AgroPolit.com: Це якщо  АМКУ захочеться щось взагалі робити, бо зараз бачимо, що  він заблудився у трьох соснах.

Андрій Мартин: Це не  проблема українського законодавства.

AgroPolit.com: Але це стане реальною проблемою українців.

Андрій Мартин: В АМКУ були спроби  моніторити земельну ситуацію.  Проблема у тому, що інструменти,  які  є  в Комітету, не застосовують на земельному ринку – вони або не знають,  як це робити, або не хочуть.  Головне, щоб у держави було бажання контролювати всі важливі питання: обмеження землі в одних руках, обмеження щодо юридичних осіб, – усі необхідні правові важелі для цього у неї є.

AgroPolit.com: Дійсно вірите, що коли відкриється ринок землі в такий спосіб, український селянин буде захищений від несправедливості за умови сліпоглухонімого АМКУ?

Андрій Мартин: Я вірю, що наші люди – цілком свідомі, а тому не почнуть продавати все відразу абикому. І теза про те, що вся земля буде продана за один день, є помилковою. Об’єднати в одних руках навіть десяток паїв – це неймовірно складне завдання.

Практично усі необхідні важелі для регулювання ринку сільськогосподарських земель – від антимонопольних обмежень та заборони на володіння для іноземців і закінчуючи фінансовим моніторингом і запобіганням придбанню земель за кошти, одержані злочинним шляхом, у нас вже давно є, просто на це мало хто звертає увагу

 

AgroPolit.com: Відкриття  ринку без чітко прописаних запобіжників (скільки в одні руки, хто може купувати, роль іноземців та юросіб) –  це ризики національного масштабу.

Андрій Мартин: Більшість із цих питань уже давно врегульовані. Усі дуже бояться, що іноземці гіпотетично зможуть опосередковано купувати землю через механізм придбання корпоративних прав на українські компанії. Але в законодавстві України чітко прописано, що іноземні юрособи не можуть придбавати сільськогосподарську землю в принципі. Якщо у статутному капіталі іноземна інвестиція перевищує 10% – компанія вважається іноземною. Навіть якщо іноземець або іноземна компанія стали власником ділянки (наприклад, отримали спадщину), то вони зобов’язані протягом року  відчужити її, в іншому разі органи державного контролю за використанням та охороною земель мають позиватися до суду й, на підставі Земельного кодексу України, вимагати припинення права. У реєстрі підприємств і організацій зараз прекрасно видно усіх кінцевих бенефіціарів компаній – було б тільки бажання контролювати. Ще раз підкреслю, практично усі необхідні важелі для регулювання ринку сільськогосподарських земель – від антимонопольних обмежень та заборони на володіння для іноземців і закінчуючи фінансовим моніторингом і запобіганням придбанню земель за кошти, одержані злочинним шляхом, у нас вже давно є, просто на це мало хто звертає увагу. Лякати усіх хаосом і згущувати барви, як виявляється, набагато цікавіше.

AgroPolit.com: Як далі розвиватиметься земельне питання з урахуванням фактору Конституційного Суду?

Андрій Мартин: Якщо Конституційний Суд визнає мораторій неконституційним, багато політиків невідкладно захоче взяти участь у вирішенні земельного питання та прийнятті спеціального законодавства. Адже рятувати Україну – це дуже почесне і цікаве завдання. Думаю, якщо до кінця цього року люди на підставі рішення Конституційного Суду отримають право розпоряджатися власною землею, законодавці невідкладно приймуть додаткове законодавство, яке істотно обмежить коло покупців, котрі зможуть «гратися» із земельними активами.

AgroPolit.com: Чому законопроект №4355 «завис» у Верховній Раді?

Андрій Мартин: У парламенті всі погоджуються із тим, щоб цей документ приймати, але в уряді ще до цього не готові. Політики, які перебувають при владі, вважають, що контролювати масовий перерозподіл державних земель сільськогосподарського призначення їм набагато цікавіше через вертикаль Держгеокадастру. Децентралізація тут буде тільки заважати.

Сьогодні кошти громадам частково дали, але доступ до землі «заблокували», тому й децентралізація в Україні, відверто кажучи, пробуксовує. Вона уперлася у неприйняття  законопроекту №4355 – який, до речі, є компромісом між здоровим глуздом і «хотілками» окремих урядовців

AgroPolit.com: Неприйняття цього законопроекту свідчить про зупинку децентралізації?

Андрій Мартин: Це означає хрест на реальній децентралізації. Якщо  ми хочемо завершити її, потрібно дві речі: по-перше, дати  місцевим громадам фінанси, по-друге – право повноцінно розпоряджатися власною землею і територією, на якій вони перебувають. Адже розпоряджання землею – це питання місцевого життя. Сьогодні кошти громадам частково дали, але доступ до землі «заблокували», тому й децентралізація в Україні, відверто кажучи, пробуксовує. Вона уперлася у неприйняття законопроекту №4355 – який, до речі, є компромісом між здоровим глуздом і «хотілками» окремих урядовців, і передбачає передання землі державної  власності за межами населених пунктів у розпорядження місцевих органів влади за значного розширення повноважень органів державного контролю. Якщо утворюватиметься об’єднана громада, тоді земля повинна стати комунальною  власністю, а повернути її назад державі вже не вдасться.   

На жаль, до моменту переїзду Гройсмана у Київ, він розставив довірених вінницьких людей на ключових посадах у земельній сфері та де-факто контролює земельне питання особисто

AgroPolit.com: Тобто головний керманич децентралізації Володимир Гройсман зрозумів, що  може обіграти  сам себе?

Андрій Мартин: На жаль, до моменту переїзду Гройсмана у Київ, він розставив довірених вінницьких людей на ключових посадах у земельній сфері та де-факто контролює земельне питання особисто. Можна констатувати, що він є одним із головних вигодонабувачів від того стану речей, який маємо. Зокрема, та ситуація із розпорядженням землями  сільськогосподарського призначення – практично повністю його заслуга. Якщо законопроект №4355 буде прийнято, Володимирові Борисовичу стане набагато складніше вирішувати питання перерозподілу державних земель. І в даному випадку «місце сидіння» визначає точку зору в принципових питаннях. От опиниться він колись у опозиції – одразу виявиться, що більшого, ніж він, борця за повернення землі громадам Україна ніколи не було й не буде. Але поки сільським громадам доведеться зачекати.

Наталія Білоусова, головний редактор AgroPolit.com, Тетяна Крисюк

База ділянок

Пошук

ПОСЛУГИ ДЛЯ ГРОМАДЯН

 

Партнери