ukenru




ЗЕМЛЯ 2018! (Суб)Оренда. Договори. Права. Реєстрація. ДЗК. Нові повноваження рад. Передача землі ОТГ. Електронні торги. Рейдерські атаки. Безпека. Судові новинки (8422 стор.!)  Детальніше...

Проект Земельної спілки України: "Десять кроків для подолання корупції у земельних відносинах"...

Андрій Мартин: Держгеокадастр і надалі залишатиметься реальним «хазяїном всія земель»


Земельний покер – саме так можна охарактеризувати події довкола подальшого майбутнього українських земель. «Карти» тримають кілька гравців (парламент, уряд, Мінагрополітики, Держгеокадастр, Президент) і ставки за столом лише зростають. Ще  б пак, попереду законний «дерибан» державних гектарів та відкриття ринку с/г земель. Зрозуміти, які комбінації намагається розвернути кожен і що за ними буде далі – можна, але це непросто: надто досвідчені гравці політичного блефу зібралися за земельним столом.

Втім, загальні штрихи земельного покращення вже очевидні. Як їх розуміти і куди вони заведуть українців та АПК? Про це AgroPolit.com поговорив із доктором економічних наук, заступником голови ради Асоціації «Земельна спілка України» Андрієм Мартином:

AgroPolit.com: Провалено три законопроекти з децентралізації, а з 1 лютого 2018 року почало діяти розпорядження уряду про передачу сільгоспземель громадам. То процес земельної децентралізації пішов, чи це лише передвиборча маніпуляція?

Андрій Мартин: Кабмінівську постанову можна впевнено назвати маніпуляцією, мета якої була доволі проста – продемонструвати широкій публіці, що земельна децентралізація можлива і без прийняття спеціального законодавства, що дозволило б ефективніше «валити» внесені у парламент законопроекти. Коли постає питання «Чому в Україні сільськогосподарські землі не передаються місцевим громадам і їх продовжують дерибанити державні органи?», слід завжди задавати й друге питання – «Кому це вигідно?». Президентові – ні, бо його вертикаль цими землями не розпоряджається. Якісь «погані» народні депутати – це також не їхня парафія, бо вони не мають жодного стосунку до розпорядження землями. Натомість, сотнями тисяч гектарів державних земель розпоряджається урядовий орган – Держгеокадастр, а про факти системної корупції у цьому не говорить хіба що лінивий. При чому найбільші гроші «робляться» чиновниками не лише на безоплатній роздачі сільськогосподарських земель, а й у випадках, коли ці землі потрібно надати під будівництво, видобування корисних копалин, змінити їм цільове призначення. За великим рахунком, найбільшими противниками реальної земельної децентралізації є політичні сили та політики, які безпосередньо контролюють вертикаль Держгеокадастр і для яких він давно перетворився на «курку, що несе золоті яйця». Логічний висновок: попри те, що уряд на словах завжди «за» децентралізацію, фактично земельна децентралізація блокується. Розказуючи завчені гасла про земельну децентралізацію, виконавча влади робить усе, щоб вона насправді не відбулася, а відповідне законодавство прийнято не було.

Розпорядження уряду про передачу сільськогосподарських земель ОТГ – це яскравий піар-хід. Насправді цей документ жодних передумов для справжньої децентралізації не створює… Держгеокадастр передає місцевим громадам у комунальну власність переважно ті ділянки, які він вже передав в оренду

AgroPolit.com: Тобто, розпорядження Гройсмана «Про передачу земель…» від 1 лютого 2017 року» – награне?

Андрій Мартин: Розпорядження уряду про передачу сільськогосподарських земель ОТГ – це яскравий піар-хід. Насправді ж цей документ жодних передумов для справжньої децентралізації не створює. Реальна земельна децентралізація – це коли місцеві громади отримують можливість самостійно розпоряджатися всією землею в межах громади! А що робить це розпорядження? Держгеокадастр передає місцевим громадам у комунальну власність переважно ті ділянки, які він вже передав в оренду! Яка користь керівництву ОТГ від того, що громаді віддають уже передану в оренду на 7 чи 10 років землю? Вона тільки на папері вважатиметься комунальною, а реально розпоряджатися нею громада не зможе. До того часу, як закінчиться укладений договір оренди, навіть інший склад ради вже розпоряджатиметься землею. Тобто, ОТГ у більшості випадків стають номінальними власниками. Так, передана земля рахуватиметься як комунальна власність, але де-факто повернеться в управління громади досить нескоро. До того ж врахуйте: більшість договорів оренди укладаються таким чином, щоб автоматично продовжитись на другий термін. Відтак, об’єднаним громадам віддають землю за принципом – «на тобі, боже, що мені негоже», а звичайні «необ’єднані» сільські громади взагалі не отримують нічого.

AgroPolit.com: Інакше кажучи, по суті відбулося «закріпачення» ОТГ урядом?

Андрій Мартин: Це, швидше, імітація децентралізація, політичний трюк.

Зараз Держгеокадастр передає ОТГ уже орендовані земельні ділянки, але робити це можна лише за згодою орендаря земельної ділянки. Якщо ж він не погодиться – ОТГ нічого не отримує

AgroPolit.com: А в більшості схоже на «закріпачення» – на 7 років, а потім по новій.

Андрій Мартин: У даному випадку все відбувається добровільно. За великим рахунком, громади можуть не брати ці земельні ділянки в комунальну власність. Але щоб мати хоч щось, вони погоджуються навіть на такий варіант. Тому меморандуми про передачу земель із обласними управліннями Держгеокадастру підписали майже всі ОТГ. Проте слід іще раз підкреслити – реального впливу на зростання добробуту ОТГ така «передача» земельних ділянок у середньостроковій перспективі не матиме.

Є й ще один цікавий нюанс. Коли урядовці готували це розпорядження, вони «забули» про важливий нюанс – згідно зі статтею 9 Закону України «Про оренду землі», відчужувати земельні ділянки державної та комунальної власності можна виключно за згодою орендаря! Інакше кажучи, от зараз Держгеокадастр передає ОТГ вже орендовані земельні ділянки, але робити це можна лише за згодою орендаря земельної ділянки. Якщо ж він не погодиться –ОТГ нічого не отримує. На практиці ж ніхто ні з ким нічого не погоджує, тому можна констатувати, що більшість «передач» відбувається всупереч закону, що у подальшому стане прекрасною юридичною підставою, щоб «відмотати» більшу частину «гройсманівської» земельної децентралізації назад.

Є ще один важливий момент. Коли Держгеокадастр сьогодні дерибанить сільськогосподарські землі (адже вільних земель майже не лишилося), після закінчення договорів оренди землі ділянки одразу виставляються на земельні аукціони, де перемагає той, хто запропонує найвищий відсоток орендної плати. В результаті дуже багато сільських громад залишаються незадоволеними результатами цих аукціонів, адже місцеві фермери, які обробляли землю, швидко витісняються агрохолдингами, які пропонують вищу орендну плату. Збоку виглядає все гарно – бюджет нібито отримує більше грошей, проте для сільської громади місцевий фермер, навіть із меншою орендною платою, завжди буде вигіднішим за агрохолдинг. Фермер, на відміну від агрохолдингу, зареєстрований на території громади, а тому саме тут сплачуватиме податки, створює робочі місця для місцевих жителів, а в кінцевому підсумку зароблені ним гроші залишаться в громаді. Податків із доходів агрохолдингу громада не побачить, бо він сплатить їх за місцем реєстрації – у столиці чи обласному центрі, а працівників привозитиме «вахтовим» методом – місцеві жителі йому переважно не потрібні. Тому не всі аукціони однаково корисні.

ПРО РОБОТУ ДЕРЖГЕОКАДАСТРУ

AgroPolit.com: Іншими словами, дане урядове розпорядження – це ще й «страховка» для Держгеокадастру, щоб спокійно і далі «дерибанити» землю?

Андрій Мартин: Так. Урядовий орган – Держгеокадастр – і надалі залишатиметься реальним «хазяїном всія земель». Президентський законопроект №7363, за великим рахунком, мав цікаву фішку – він передбачав фактичне «знищення» Держгеокадастру. Зокрема, ним пропонувалося передати реєстрацію земельних ділянок та всі функції із веденням земельного кадастру на місця – виконкомам місцевих рад та місцевими державними адміністраціям (аналогія з децентралізацією реєстрації речових прав на нерухоме майно); скасувати державну експертизу землевпорядної документації, яка вже давно перетворилася просто на елемент ручного маніпулювання. Передбачалося дуже багато хороших речей, які перетворювали Держгеокадастр із величезного бюрократичного монстра з гігантськими корупційними повноваженнями на маленький компактний столичний орган влади, всі функції якого зводилися б, за великим рахунком, до адміністрування серверу з даними Державного земельного кадастру. Звичайно, реальні «господарі» Держгеокадастру спершу злякалися, а помилкою Адміністрації Президента стало те, що вони не «продавили» законопроект у грудні 2017 року в парламенті. Тому уряд отримав тайм-аут, який було використано для того, щоб «попрацювати» із народними депутатами та «завалити» законопроект. У Верховній Раді буває важко ухвалювати нові закони, проте зовсім не «валити» законопроекти – достатньо «домовитися» з декількома десятками народних депутатів, щоб вони просто не додали голосів – і навіть за найкращий законопроект не набереться 226 голосів. Водночас аргументацію, чому за нього не будуть голосувати, можна придумувати яку завгодно.

AgroPolit.com: Скільки земель передається цим розпорядженням?

Андрій Мартин: Насправді цього ніхто не знає. Хоча на презентації Мінагро фігурує 720 тис. гектарів, проте хто і як «намалював» цю цифру – невідомо. До того ж «вільних» земель для передачі немає, бо Держгеокадастр за останні роки «підчистив» абсолютно все.

AgroPolit.com: Парламент завалив три законопроекти, але головною метою було не дати ходу президентському проекту, який би реформував апетити Держгеокадастру та його керманичів. Чи є у Президента можливість по-новому провести його в Раду?

Андрій Мартин: Можливість у нього є завжди. Будь-який президентський законопроект, котрий вноситься як невідкладний, можна розглядати за скороченою процедурою з відступанням від абсолютно всіх норм регламенту щодо часу. За великим рахунком, законопроект можна навіть за день проголосувати і прийняти в цілому. Питання – чи зможе президентська гілка влади мобілізувати необхідну кількість народних депутатів і змусити парламентську більшість дати необхідну кількість голосів. На початку Президент був налаштований децентралізацію проштовхувати, але, очевидно, «не все можуть королі» в нашій державі. Хоча, можливо, й сама АПУ в цьому винна: вони, як на мене, недостатньо активно просували цей законопроект.

AgroPolit.com: Як Ви вважаєте, якою буде відповідь Президента?

Андрій Мартин: Він особисто був дуже незадоволений, коли його законопроект провалили, бо його прийняття ще до голосування він анонсував у Давосі. Після провалу, наскільки мені відомо, Президент мав неприємну розмову із прем’єр-міністром. Думаю, що основні положення з президентського законопроекту – цілком чи частинами – все ж потраплять у парламент, а Держгеокадастр рано чи пізно буде ліквідовано.

AgroPolit.com: Які шанси проскочити раду в урядового №1718?

Андрій Мартин: Це чергова спроба імітувати децентралізацію. По-перше, урядовий законопроект не передає землю в комунальну власність громади, а робить їх розпорядниками земель державної власності. Це докорінно неправильно. Якщо громадам дати лише право бути розпорядниками державної землі, то завтра це право можна буде так само забрати, а от повернути землю з комунальної власності вже не вдасться. Тому слід саме передавати землю законом у комунальну власність.

Держгеокадастр дерибанить державні сільськогосподарські землі в оренду, але нормативну грошову оцінку для цього мають затверджувати районні ради

AgroPolit.com: У бюджеті чорним по білому написано, що громади протягом місяця мають затверджувати нормативну грошову оцінку земель. Якщо цього не зроблять, то через місяць вона все одно набере чинності. Це нормально – ручний земельний режим, знову елементи закріпачення?

Андрій Мартин: Це так званий принцип мовчазної згоди, який сам по собі не є чимось страшним. Проте на практиці є одна цікава проблема: Держгеокадастр дерибанить державні сільськогосподарські землі в оренду, але нормативну грошову оцінку для цього мають затверджувати районні ради. Їм ці оборудки із землею не завжди подобаються, тому райради завжди мали певний важіль впливу – не затверджуючи оцінку, по суті, вони заважали Держгеокадастру укладати договори оренди. Зараз, щоправда, вони й без нормативної оцінки дуже часто укладають договори.

А взагалі нормативна грошова оцінка земель проводиться за досить жорсткими методиками – вони не передбачають багато варіантів розрахунку. Загалом, якихось законних підстав відмовляти у затвердженні оцінки, якщо вона зроблена за методикою, пройшла експертизу, ради не мають, проте нерідко вони зловживають своїм правом затверджувати оцінку, блокуючи набуття прав на землю. Це пов’язано і з тим, що у складі рад завжди достатньо місцевих підприємців. Якщо після затвердження нової оцінки, приміром, доведеться платити більше податків, ради можуть затягнути прийняття рішення. Я не бачу нічого страшного у мовчазній згоді, але свободи у громад у прийнятті рішень, звісно, буде менше.

AgroPolit.com: Є експерти, які критикують новоприйнятий механізм визначення нормативної грошової оцінки, що призведе до зниження її показників напередодні земельної реформи (й, особливо, напередодні експериментів із державними землями), що дуже вигідно уряду. Ви не бачите цих ниточок?

Андрій Мартин: Нормативна грошова оцінка земель до ринку сільськогосподарських земель має доволі опосередкований стосунок. Її показники використовуються виключно для фіскальних цілей – встановлення земельного податку, визначення орендної плати за державні та комунальні землі, справляння єдиного податку 4-ї групи тощо. Жодних угод із землею за нормативною грошовою оцінкою не проводитиметься, а сама вона не має ніякого стосунку до реальної ринкової вартості землі.

AgroPolit.com: Хіба від неї відштовхуватимуться, коли розраховуватимуть вартість одного гектара землі?

Андрій Мартин: В Україні є декілька видів оцінки земель. Для визначення вартості земельних ділянок і проведення транзакцій із ними використовується експертна грошова оцінка, яка визначається спеціально підготовленими фахівцями-оцінювачами.

Про нормативну грошову оцінку і вартість 1 га с\г землі

AgroPolit.com: Якщо в законодавстві пропишуть, що на першому етапі для визначення вартості держземель слід використовувати показник нормативної грошової оцінки (НГО) за кожним регіоном? Це не буде проблемою?

Андрій Мартин: Проблема буде, бо нормативна грошова оцінка ніколи не була пов’язана із реальною вартістю землі. Тому, якщо від неї відштовхуватимуться при продажі ділянок – однозначно будуть проблеми, адже нормативна грошова оцінка може бути як вищою, так і нижчою від реальної ринкової вартості землі. Зараз НГО сільськогосподарських земель розраховується за методикою, затвердженою у 2016 році, проте вона ніяк не корелює із реальною ринковою вартістю земельних ділянок. Коли її затверджувати та приймали, це був своєрідний компроміс між «хотєлками» агробізнесу та Мінфіну, якому потрібно збалансовувати місцеві бюджети податками, котрі «танцюють» від нормативної оцінки.

AgroPolit.com: Тобто, міняючи нормативну грошову оцінку позаминулого року, уряд просто хотів збільшити податкові надходження від використання земель загалом по Україні?

Андрій Мартин: Я б не сказав, що він їх хотів збільшити. В середньому по країні оцінка сільськогосподарських земель зменшилася на 7%. Насправді нову методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення почали розробляти ще у 2012 році. Головна проблема полягала в тому, що теперішня оцінка, проведена у 1995 році, була відверто застарілою і базувалася на результатах «господарювання колгоспів і радгоспів Української СРСР за 1981-1987роки». Відповідно, у нас була дуже завищена оцінка на півдні України, адже в радянський час там було зрошення, овочівництво, а зараз – посухи, знищені меліоративні системи. За новою методикою, наприклад, у Херсонській області нормативна грошова оцінка земель знизиться десь на третину. Найкращі умови для агробізнесу зараз у центральній частині України (південь Київської, Полтавська, Черкаська, Вінницька, Кіровоградська області), але за старою нормативною оцінкою найвищі показники були в південних регіонах, які за радянських часів краще рапортували про успіхи в сільському господарстві.

AgroPolit.com: Уряд передбачив у бюджеті на цей рік близько 300 млн грн на проведення нормативної грошової оцінки. До 31 серпня в Україні має запрацювати цифрова база грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Що скажете про цифри та плани?

Андрій Мартин: Як на мене, це відверто надто велика сума грошей на визначення НГО, яку практично неможливо обґрунтувати і яку, понад те, буде використано за надто хитрою схемою. Зокрема, за урядовою постановою жодних тендерів не передбачається, хоча в Україні є тисячі підприємств, які можуть виконувати відповідні роботи, а натомість усю суму буде надано на безповоротній основі державному підприємству Держгеокадастру, яке має зробити документацію із нормативної грошової оцінки сільськогосподарських земель на всю територію України. Тому, по-перше, це відверте порушення антимонопольного законодавства, адже в державне підприємство буде вольовим рішенням «закачано» декілька сотень мільйонів бюджетних гривень, попри те, що приватний бізнес, цілком можливо, міг зробити цю роботу у декілька разів дешевше та якісніше. По-друге, незрозумілим є порядок цифр – куди це має бути витрачено 300 млн грн платників податків, якщо практично вся вихідна інформація для проведення цієї оцінки (бонітування ґрунтів, ґрунтовий покрив) вже давно є. Зокрема, дані про ґрунтовий покрив за бюджетні кошти оцифрували ще у 2012-2013 роках за програмою наповнення  Державного земельного кадастру. Якщо потрібно перевести в електронну форму декілька таблиць з бонітуванням ґрунтів, але це завдання на кілька днів для декількох студентів. Мені, як фахівцеві з оцінки, відверто не зрозуміло, на що тут витрачати 300 мільйонів гривень.

AgroPolit.com: А скільки потрібно?

Андрій Мартин: Якщо підійти розумніше, то просто потрібно було оголосити тендер на ProZorro. Я б оцінив його вартість максимум у 15-20 мільйонів гривень. Якщо поторгуватися, то переможець може виграти із досить непоганим дисконтом. Усе впирається в те, що переможцеві потрібно просто надати доступ до усіх раніше оцифрованих матеріалів, які поки лежать мертвим вантажем на серверах Центру державного земельного кадастру – і все.

Варто відзначити, що «нова» нормативна грошова оцінка базуватиметься на оцифрованих матеріалах радянських ґрунтових обстежень 1963-1989 років, адже на практиці жодних нових масових ґрунтових обстежень за півроку ніхто не проведе. Відповідно, витрачати величезні суми грошей на те, щоб повторно оцифровувати відверто застарілі ґрунтові карти, які вже один раз переводили у електронний вигляд за часів «злочинної влади», витративши на це понад сотню мільйонів гривень, однозначно непотрібно. Незрозумілим є бажання влади запхнути третину мільярда гривень в один суб’єкт господарювання на безповоротній основі. Якщо є бажання ефективно використати бюджетні кошти, з мінімумом суспільних затрат, треба було б, по-перше, добре прописати технічне завдання, відкрити всю первинну інформацію, провести у кожній області тендеру через портал публічних закупівель, визначити переможців, які запропонують найнижчі ціни. У нас вистачає суб’єктів, які можуть виконувати цю роботу краще, аніж державні підприємства, які в останні роки переважно перебувають у жалюгідному стані.

AgroPolit.com: Виходить, що вони просто хочуть їх розпиляти?

Андрій Мартин: Все може бути. Вибори на носі, можливо, треба «попиляти» трішки. Очевидно, кошториси, за якими виконуватимуться роботи, вже зараз мають стати предметом пильної уваги правоохоронців та органів фінансового контролю.

AgroPolit.com: Щодо самої земельної реформи, як Ви гадаєте, що зараз в Україні відбувається? З високих трибун чуємо «камо грядеші», а земельному законодавстві – повний «штиль», і чайка навіть не кричить, а не те що реформа…

Андрій Мартин: До виборів узагалі не віриться, що в нас будуть хоча б якісь серйозні зрушення у частині земельного законодавства, чи якісь косметичні зміни. Скоріше за все, «по землі» парламентарі нічого приймати не будуть, адже перед виборами усе стає ще більш заполітизованим, аніж зазвичай. Хіба що Адміністрація Президента захоче дубль два зробити до централізації, що малоймовірно. Оскільки всі політичні партії та сили переходять у режим підготовки до виборів, а тема землі завжди була електорально невдячною, жодних нових серйозних парламентських рішень ми не побачимо.

AgroPolit.com: Щодо земельних аукціонів, наскільки вони виправдали себе?

Андрій Мартин: Земельні аукціони не слід вважати панацеєю, яка здатна вирішити абсолютно всі проблеми із землею у сільській громаді. По перше, аукціон у всі часи – це спосіб швидкого продажу майна, але не його продаж за найвищою ціною. Історично якось усі звикли до того, що землю слід продавати на аукціонах, проте нинішні земельні аукціони перетворилися на інструмент, який дозволяє великим підприємствам досить успішно розширювати свій земельний банк за рахунок державних земель. Відповідно, дрібні підприємці та фермери, які не здатні «грати на рівних» із агрохолдингами та пропонувати вищі рівні орендної плати, завдяки аукціонам втрачають доступ до землі. Також аукціон може бути об’єктом маніпуляції із заздалегідь запрограмованим результатом. На аукціон можна зайти із декількома «своїми» учасниками, вони між собою погралися, переграли, умовно кажучи, місцевого фермера, який думав, що він візьме землю на торгах. Там піднімається вартість оренди, потім переможець не підписує протокол - і торги перезавантажуються наново через місяць, чи навіть у той же день. Знову прийшов той, хто нам не потрібен, знову піднімаємо оренду до того показника, поки опонент відмовиться купувати, не підписуємо протокол і ще одне перезавантаження. Чому так? Гарантійний внесок на земельні аукціони дуже маленький, тому таким чином можна гратися довго. І тому в нас чверть земельних аукціонів формально нічим не закінчуються.

AgroPolit.com: Це, мабуть, і є показником масштабів земельної корупції.

Андрій Мартин: Це не корупція, а, радше, маніпуляції через слабке законодавство. Ще раз підкреслю, аукціон – не панацея. Коли ми шукаємо моделі, як краще розпоряджатися державними або комунальними землями, головним критерієм має бути – скільки грошей в кінцевому підсумку залишиться у сільській громаді. Якщо зростає орендна плата, то це, звісно, для громади добре. Але орендна плата - лише частинка тих надходжень, які залишаться в громаді. Треба ж розуміти, скільки податків громаді буде заплачено орендарем, скільки він створить робочих місць і виплатить зарплат. Якщо це все разом порахувати, то ми інколи можемо побачити, що через масову практику продажу прав на торгах деякі сільські громади через це дуже серйозно втрачають. Місцевий фермер, хоч і платив мінімальну оренду, проте був зареєстрований у раді, платив тут податки, створював робочі місця, своєю технікою чистив дорогу від снігу і допомагав сільській школі, в якій навчаються його діти. Агрохолдинг всього цього робити не буде. У нас сьогодні є дуже багато сільських громад, на територіях яких взагалі не зареєстровано жодного суб’єкта підприємницької діяльності. За рахунок чого їм заробляти? Якщо ми будемо тільки на торгах землею розпоряджатися, так у нас все рано, чи пізно скупить десяток агрохолдингів просто тому, що вони можуть пропонувати вищу орендну плату і вміють добре «гратися» у аукціони.

AgroPolit.com: А що стосується змін у масштабах земельної корупції за рік?

Андрій Мартин: На жаль, усе тільки гіршає. «Тарифи» на землю лише зростають. Оцінити масштаби корупційного ринку доволі складно. Але поки досі існує безоплатна приватизація земель, яка на практиці у більшості випадків є формою ручного перерозподілу державних і комунальних земель, земельні відносини залишатимуться чи не найбільш корумпованою сферою державного управління. Експертизи, погодження – це «наше» святе, від якого ніхто не збирається відмовлятися. Скільки б нам не розповідали про «експерименти» із погодженнями землевпорядної документації, все одно бюрократичні «коліщатка» починаються крутитися лише тоді, коли їх гарно змащують. Я б оцінив масштаби земельної корупції у декілька сотень мільйонів доларів на рік – це те, що втрачає держава та змушений платити бізнес через штучні складнощі із оформленням прав на землю, непрозорість адміністративних процедур та відверту недоброчесність більшості «навколоземельних» чиновників.

AgroPolit.com: Ваша оцінка використання Мінагрополітики земель, які перебувають в їхньому підпорядкуванні?

Андрій Мартин: Я б не сказав, що тут є якісь серйозні покращення. Фінансово-економічний стан державних сільськогосподарських підприємств переважно залишається незадовільним, а землі, де-факто, найчастіше використовуються приватним бізнесом за різними хитрими договорами. Також тихою сапою землі державних підприємств нерідко розпайовуються.

 AgroPolit.com: Землю виводять з-під державного контролю?

Андрій Мартин: Мова про передачу земельних ділянок місцевому населенню та працівникам. Наприклад, під вибори це взагалі безпрограшна тема, бо на держпідприємствах люди не отримували земельні паї, а тому, якщо прийняти рішення про розпаювання і людям роздати ділянки, – отримаємо дуже вдячний електорат. Трудові колективи державних підприємств інколи роками пишуть прохання про розпаювання, але їх ніхто не чує, аж до виборів! Якщо теперішня тенденція збережеться, то за років п’ять ми зможемо допаювати всі колишні державні сільськогосподарські землі, на цьому земельна реформа за великим рахунком закінчиться. Можливо, це навіть кращий варіант, адже люди отримають землю. Зрозуміло, що у кожного розпаювання є певні «спонсори», які домовляються з місцевим населенням, що оплатять всі затрати, пов’язані з оформленням землевпорядної документації, реєстрації прав, а люди хай лише підпишуть з ними договори оренди на 7-10 років. Звичайно, працівники та пенсіонери на таке, як правило, беззаперечно погоджуються.

AgroPolit.com: Чи вирішить питання успадкування фермерських земель ініціатива уряду передати у власність законом 500 тис. га?

Андрій Мартин: Це дуже болюче питання. Фермерські господарства зараз дуже швидко втрачають землі, які надавалися у постійне користування фермеру, адже фермери старіють та помирають, а право постійного користування, попри наявність окремих рішень судів, не вважається таким, що може успадковуватися. Водночас, запропонований урядом варіант вирішення проблеми – просто «подарувати» фермерам ділянки, які були в їхньому постійному користуванні, також відверто невдалий. Звичайно, фермери завжди мріяли про такий «подарунок», проте цей підхід є несправедливим щодо інших сільських жителів. Чинне законодавство дає право усім фермерам безоплатно приватизувати ділянку у розмірі земельного паю, але якщо звичайний селянин отримав 4 гектари, а фермерові безплатно дадуть 40, то нічого, окрім соціальної напруги на селі, ми не отримаємо. Людські заздрощі ніхто не відміняв,  до того ж фермери, чого гріха таїти, не належать до найбідніших верств сільського населення. Що робити з фермерами, які не мають земель у постійному користуванні, а орендують державні землі? Їм теж землю безоплатно віддати? Яка гарантія, що навіть за умови приватизації земель фермерського господарства після смерті фермера воно буде функціонувати й надалі? Адже діти фермера далеко не завжди бажають вести сільський спосіб життя – вони можуть захотіти продати ділянку (до речі, землі для ведення фермерського господарства не підпадають під дію мораторію), отримати гроші та шукати кращої долі в місті або за кордоном. Тому урядовий законопроект слід розглядати просто як черговий інструмент «загравання» із фермерами, які традиційно є найбільш «галасливою» частиною аграріїв. Тому прийняття урядового законопроекту парламентом вважаю малоймовірним, хоча Гройсман завдяки йому спробує отримати імідж «кращого друга фермера».

AgroPolit.com: Як вирішити питання спадкування орендних прав померлих фермерів їхніми правонаступниками, які займатимуться фермерським бізнесом? Чи можна це зробити, якось підрихтувавши чинне законодавство?

Андрій Мартин: Насправді, проблема вирішується досить просто – слід дозволити передачу прав користування земельними ділянками від членів фермерського господарства (як фізичних осіб) до самого фермерського господарства (як юридичної особи). Таким чином, смерть фермера жодним чином не впливатиме обсяг прав на землю фермерського господарства. Відповідні законопроекти вже вносилися до парламенту, проте поки що підтримані не були.

AgroPolit.com: 7 листопада Міністерство юстиції запровадило механізм автоматичного обміну даними між реєстром майнових прав і Держгеокадастром, який унеможливить реєстрацію подвійних договорів оренди землі, оскільки реєстратор просто фізично не зможе цього зробити. Чи зменшиться земельне рейдерство після введення Міністерством юстиції механізму? Які наслідки цього кроку будуть іще?

Андрій Мартин: Звичайно, найпростіше, що мав би зробити уряд для попередження земельного рейдерства, це виконати вимоги законодавства, які були прописані ще у 2015 році, та одноразово передати відомості Державного реєстру земель, в якому реєструвалися права на земельні ділянки до 2013 року, від Держгеокадастру до Мін’юсту. На жаль, Держгеокадастр дуже часто виступає в ролі «собаки на сіні» й категорично відмовляється віддавати власні реєстри та бази даних іншим органам влади, очевидно, вбачаючи в цьому ризики для втрати власної «адміністративної впливовості». Забезпечити повну інтероперабельність кадастру та реєстру прав треба було на початку створення дієвої кадастрово-реєстраційної системи. Фундаментальна проблема полягає в тому, що Мін’юст не контролює інформацію про права на землю, які реєструвалися до 2013 року, а тому навіть удосконалений інформаційний обмін не стане запорукою повного подолання рейдерства. По-перше, ніхто точно не знає, що відбувається із кадастровими відомостями у Держгеокадастрі, чи захищені вони від модифікацій та маніпулювання. По-друге, вітчизняний кадастр теж не є повним і «безгрішним», а тому головним інструментом рейдера і нині залишається Публічна кадастрова карта, адже всі «пусті ділянки» та відомості про неправильно зареєстровану оренду зловмисники отримують, передусім, із неї. Як сказав колись класик: порятунок потопаючих – справа рук самих потопаючих, а тому поки сільськогосподарські підприємства самі не почнуть наводити порядок у власних земельних правах, вони завжди буть ласою здобиччю для спритних ділків.

AgroPolit.com: Дякую за бесіду.

Наталія Білоусова, AgroPolit.com

База ділянок

Пошук

ПОСЛУГИ ДЛЯ ГРОМАДЯН

 

Партнери